Milí přespolní sousedé z Doubravic,
jmenuji se Aneta Stuchlíková a s mnohými z Vás se znám osobně či od vidění. V devatenácti letech jsem v Doubravicích rok bydlela — u rodičů, kteří tu žijí dodnes. Pravidelně k nim jezdím a v Doubravicích mě tedy i nadále potkáte — na čarodějnicích, na Dědečkově výstavě, jen tak venčit psa nebo pobíhat s mým synem. S vlastní rodinou jsem se usadila v sousedním Rybitví, ale Doubravice mi nikdy nepřestaly být blízké.
Jako realitní makléřka REMAX Meloun se denně dívám na to, co se v okolí Pardubic prodává a za jaké peníze. Posadila jsem se k datům z katastru za období leden 2025 – březen 2026 a sepsala přehled toho, co se za posledních patnáct měsíců prodalo na trhu s nemovitostmi v Doubravicích. A musím říct, že data vyprávějí překvapivý příběh — k tomu se za chvíli dostanu.
Vše, co tu uvádím, vychází z reálných smluv zapsaných v katastru nemovitostí. Data čerpám z katastru nemovitostí (cuzk.cz). Žádné odhady, žádné inzeráty „od kolika“, ale skutečné prodejní ceny, za které nemovitosti v Doubravicích za sledované období změnily majitele.
Co data ukazují (a co to o městské části říká)
V Doubravicích se za sledované období prodalo celkem 24 nemovitostí: pět rodinných domů, jedenáct garáží, šest stavebních pozemků a dvě chaty.
Na první pohled to vypadá na velmi aktivní trh. Ale stojí za to se podívat blíž. Většina těchto transakcí — zhruba dvě třetiny — patří k jednomu developerskému projektu, který zde staví novou zástavbu. Stavební pozemky, garáže i část domů jsou postupné prodeje z tohoto jednoho záměru.
Když ten projekt z čísel odečtete, zbývá Vám velmi málo: pár rodinných domů a dvě chaty za patnáct měsíců. A to je vlastně to nejzajímavější, co data o Doubravicích říkají:
V Doubravicích lidé zůstávají. Když se jednou rodina v obci usadí, většinou si zde nemovitost nechává — a domy se proto téměř neprodávají.
To je signál spokojenosti, který se v menších obcích kolem Pardubic vidí málokdy. A je to také jeden z hlavních důvodů, proč jsou tady ceny tak vysoké — poptávka po individuálních domech existuje, ale nabídka je velmi malá.
Rodinné domy: průměr přes osm milionů, top téměř za deset
V kategorii rodinných domů jsem zaznamenala pět prodejů — což je za patnáct měsíců na celou obec opravdu málo. Cenová úroveň ale potvrzuje, že o Doubravice je zájem:
- Průměrná prodejní cena: přibližně 8 600 000 Kč
- Cenové rozpětí: od 7,6 milionu až po téměř 10 milionů korun
- Průměrná cena za metr čtvereční: zhruba 83 000 Kč/m²
- Medián za metr čtvereční: přibližně 81 000 Kč/m²
V kontextu okolí Pardubic jsou to prémiové ceny. A jelikož organický trh je malý, znamená to, že každá nová nabídka individuálního domu v Doubravicích má obvykle silnou poptávku.
Typové domy z developerského záměru
Co mi v datech padlo do oka — tři z pěti prodaných domů mají téměř shodnou plochu (kolem 97 a 108 m²). Není to náhoda. Jde o typové domy z developerského záměru, což vysvětluje i podobnost jejich cen za metr čtvereční (zhruba 78 až 83 tisíc Kč/m²). Tyto prodeje tvoří „spodní“ cenovou referenci — předvídatelnou, opakovatelnou.
Vyšší konec spektra patří individuálnímu domu, který se prodal blízko 10 milionů. Vyšší cena za metr čtvereční napovídá, že šlo o nemovitost s něčím navíc — například lepší vybaveností nebo netypickou dispozicí.
Pro Vás, kteří v Doubravicích bydlíte, to znamená dvě věci:
- Pokud máte podobný typový dům, máte poměrně přesnou referenční cenu — pohyb kolem 7,5 až 9 milionů.
- Pokud máte starší, individuální nebo větší dům, jeho cena se může pohybovat výrazně nad typovou referenci. Vaše nemovitost má jiný charakter, jiné kořeny i jinou hodnotu.
Stavební pozemky a garáže: kompletně developerský projekt
Stavební pozemky (6 prodejů) i garáže (11 prodejů) jsou prakticky kompletně z jednoho developerského záměru — postupný odprodej z projektu, který zde staví novou zástavbu. Nejde tedy o klasický trh, kde by místní rodiny rozprodávaly své pozemky nebo zděděné garáže.
Cenová úroveň pro orientaci:
- Stavební pozemky v rámci projektu: kolem 6 400 až 8 000 Kč/m²
- Cihlové garáže v rámci projektu: kolem 500 až 600 tisíc korun za kus
Důležitá poznámka: tyto ceny odrážejí strategii developera, ne to, za co byste prodali svou starší garáž nebo zděděný pozemek. Tam má cena jiné parametry a obvykle se pohybuje níž — vyplatí se nechat si zpracovat individuální odhad.
Chaty: lokalita u kolejí
Dva prodeje rekreačních objektů se odehrály v lokalitě u kolejí:
- Menší chata o ploše kolem 18 m² za 890 000 Kč
- Větší pozemek se zahradou (téměř 1 800 m²) za 520 000 Kč
Tržní vzorek je malý, ale ukazuje, že rekreační segment v Doubravicích funguje samostatně — má své vlastní ceny, které nelze odvozovat od bydlení.
Pozor: ceny v inzerátech nejsou ceny prodejní
Možná si teď říkáte: „Ale na realitních serverech vidím nemovitosti v Doubravicích ještě dráž.“ A máte pravdu — často to tak skutečně je. Důvod je prostý: na Sreality, Bezrealitky a podobných portálech vidíte nabídkové ceny, ne ceny prodejní.
Mezi tím, co majitel chce dostat, a tím, co nakonec dostane, bývá nezřídka i milionový rozdíl. Není to nic neobvyklého — kdo prodává svůj domov, často mu k němu připadá citový přívažek, který trh ovšem neuznává. Nemovitost se pak ocitne v inzerátu za cenu, kterou nikdo není ochoten zaplatit, a buď tam visí dlouhé měsíce a postupně se „shazuje“, nebo se nakonec prodá výrazně níž, než bylo původně nasazeno. A někdy se neprodá vůbec.
Čísla, která máte v tomto článku, jsou konečné prodejní ceny zapsané v katastru nemovitostí — reálné, doložitelné, dotažené do podpisu kupní smlouvy. To je velký rozdíl oproti tomu, co vidíte v inzerátech. Tam vidíte přání majitelů. Skutečnou cenu poznáte až ve chvíli, kdy se zápis objeví v katastru.
Co si z toho odnést, pokud bydlíte v Doubravicích
Tři myšlenky:
1. Doubravice jsou stabilní a vyhledávaná městská část, že se zde domy téměř neprodávají, není slabina trhu — je to signál, že lidé jsou tu spokojeni. Když už k prodeji dojde, poptávka bývá silná a ceny jsou prémiové.
2. Většina prodejů loni byla z developerského projektu. Ceny Vašich „normálních“ sousedů — starší zástavby s charakterem, větším pozemkem, vzrostlou zahradou — proto nelze odvozovat od typových domů z projektu. Vaše nemovitost má svůj vlastní příběh i svou vlastní cenu.
3. Stav nemovitosti dělá obrovský rozdíl. Mezi prodaným domem za 7,6 a 10 milionů jsou v rámci jedné obce 2,4 miliony rozdílu. Velkou roli hrají úpravy, energetická náročnost, dispozice. Než se rozhodnete pro prodej, vyplatí se nechat si zpracovat profesionální odhad, který tyto faktory zohlední.
Chcete vědět, kolik stojí ta Vaše?
Pokud Vás zajímá, jakou hodnotu má konkrétně Vaše nemovitost v Doubravicích, ráda za Vámi přijedu, podívám se, vyfotím a připravím odhad podle reálných čísel z trhu — žádné nadsazování, žádné podstřelování. Doubravice znám léta, jsem tu pravidelně, takže Váš trh nečtu jen v tabulkách. A jako realitní makléřka REMAX Meloun mám přehled o tom, co se v okolí Pardubic skutečně prodává.
Stačí mi napsat nebo zavolat — kontakty najdete v záhlaví webu. Odhad je vždy nezávazný a zdarma.
Tímto článkem uzavírám trojici přehledů o trhu s nemovitostmi v naší oblasti — po Rybitví a Černé u Bohdanče jste si nyní přečetli i o Doubravicích. Tři obce, tři velmi rozdílné trhy, ale jedna společná zkušenost: trh s nemovitostmi není anonymní statistika, ale příběh konkrétních domů a jejich majitelů.
Aneta Stuchlíková realitní makléřka, REMAX Meloun Z Rybitví — ale Doubravice znám léta.